Soyez un bon voisin

Les restrictions les plus courantes pour le bon respect du voisinage

Le droit à la propriété se résume par la phrase suivante : « Tout propriétaire a le droit de construire sur son propre terrain, jusqu’en limite de propriété, sans besoin de l’accord du propriétaire voisin ». En d’autres termes, il est tout à fait possible de construire en limite de propriété. Ainsi, vous avez le droit de bâtir votre garage ou votre cabane tout au fond du jardin, juste à la limite de votre propriété.
Cependant, les Plans d’Occupation des Sols (POS) et les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU), ou à défaut le code de l’urbanisme et les règlements régionaux, peuvent stipuler des restrictions.
Ces derniers concernent l’occupation des sols, les servitudes et les dimensions de la construction. Le plan d’occupation des sols limite généralement le pourcentage de la superficie qui peut être occupée. Il arrive généralement que les règles communales imposent également la distance minimale entre les différentes constructions et par rapport aux limites de propriété et les voies publiques.

Les distances à respecter

• Par rapport à une propriété voisine

Une certaine distance entre les habitations est à respecter afin d’assurer l’intimité, l’agencement ainsi que l’ensoleillement des constructions. Le respect de cette distance est primordial pour l’acceptation de votre permis de construire ou de votre déclaration préalable de travaux.

D’une manière générale, le code de l’urbanisme stipule qu’une construction doit être située à une distance au moins égale à la moitié de sa hauteur par rapport à la limite séparative de votre terrain ainsi que de celui de votre voisin. Pour être concret, si vous projetez une construction de 7 m de hauteur, elle devra être érigée à au moins 3,5 m de la limite de votre terrain. Il est à noter que la distance minimale réglementaire est de 3 m par rapport à la limite séparative.

De plus, si la façade comporte des ouvertures, il y a également une distance minimale à respecter entre une vue et un terrain voisin :

• Vue droite : 1,90 m au minimum entre le rebord extérieur du balcon ou de la terrasse, le bord de la fenêtre et la limite séparative.
• Vue oblique : 0,60 m au minimum. Cette distance sera calculée à l’angle de l’ouverture la plus proche de la limite séparative.

Enfin, si votre construction n’est pas accolée à un bâtiment existant, une distance de 4 m peut être imposée sur le même terrain entre les deux bâtiments non contigus. Par contre, s’il s’agit d’une extension, la construction pourra être faite jusqu’à la limite de la propriété ou respecter une nouvelle distance de retrait spécifique à votre commune.

• Par rapport à une voirie

En général, cette distance est fixée selon la hauteur de la construction ainsi que l’importance de la voie. En effet, la distance à respecter n’est pas la même si vous projetez de construire à proximité d’une route nationale, départementale, d’un chemin communal ou d’une autoroute. Cette distance est fixée par le POS ou le PLU spécifique à chaque commune et dont vous devrez prendre connaissance au sein de votre mairie. Mais à défaut, le code de l’urbanisme fixe les limites qui doivent être supérieures aux distances stipulées dans le tableau suivant :

La hauteur

La hauteur de votre construction ne devra en aucun cas obstruer la vue de votre voisin ni entraîner une perte d’ensoleillement.

Les servitudes

Une servitude se définit comme étant une charge imposée à un bien immobilier, qu’il soit bâti ou non et qui est appelé fonds servant, pour l’usage ou l’utilité d’un autre bien immobilier appartenant à une autre personne, appelé fonds dominant. Elle est donc contraignante dans la mesure où elle pèse sur un terrain et profite à un autre terrain.
Leur but est d’éviter les conflits de voisinage et les servitudes peuvent être d’utilité publique ou d’intérêt privé.
Par conséquent, si votre terrain est soumis à des servitudes de passage, des servitudes naturelles (écoulement naturel des eaux), etc, il vous sera interdit d’ériger votre construction sur cette partie de votre terrain.
Ainsi, il est donc indispensable de vous renseigner et de prendre connaissance des servitudes qui s’appliquent à votre propriété afin d’éviter tout malentendu.

Toutefois, pour éviter tout conflit avec votre voisinage, même si leur autorisation n’est pas indispensable, nous vous conseillons de leur faire part de votre projet de construction bien avant de l’entamer pour obtenir leur accord. En effet, si votre construction leur porte préjudice, votre voisinage pourra porter plainte et vous serrez peut-être amené devant le tribunal d’instance.

Peut-on passer par le terrain voisin pour des travaux chez soi (la servitude de tour d’échelle) ?

Vous pourrez demander à passer chez votre voisin pour réaliser vos travaux dans le cas où ces derniers sont très près de la limite séparative et que la réalisation des travaux depuis votre terrain s’avère impossible. Par conséquent, s’il est possible de réaliser les travaux à partir de votre terrain, vous ne pourrez pas imposer la servitude de tour d’échelle à votre voisin.

De ce fait, la servitude de tour d’échelle peut être définie comme un accès temporaire sur la propriété des voisins dans le but d’effectuer des travaux indispensables d’une construction qui est très proche d’une limite séparative et qui est irréalisable de chez soi. Comme son nom l’indique, il s’agit de poser une échelle ou des échafaudages afin d’atteindre son propre mur.

Ce droit ne peut être invoqué que pour la réalisation de travaux d’entretien ou de réparation indispensables pour maintenir un bien en état. De plus, il est uniquement réservé aux constructions déjà existantes.

Si toutes les conditions sont réunies et que vous devez y avoir recours, il est indispensable d’avoir un accord écrit et signé de votre voisin. Ainsi, toutes les modalités de passage, la marge d’empiétement et la durée des travaux devront être fixés entre les deux parties. De plus, si les travaux provoquent des dégâts ou une gêne pour vos voisins, vous serez dans l’obligation de réaliser des dédommagements ou des réparations en vous engageant à remettre les lieux en bon état.

Dans le cas où votre voisin vous refuserait la servitude de tour d’échelle et que vous n’avez aucune autre alternative pour la réalisation de vos travaux, seul le juge peut trancher et décider si son refus est abusif ou non. Ainsi, vous serez autorisé temporairement à passer chez votre voisin pour vos travaux. Dans ce cas particulier, ce sera au juge de fixer l’indemnisation que vous devrez verser à votre voisin pour les gênes que vous pourrez occasionner.

Quelle attitude adoptée avec son voisin ?

Règle N°1 : le bon sens doit vous guider. Il est normal que votre projet suscite une réaction de la part de votre voisin. Et cette réaction sera d’autant plus vive qu’il apprendra la nouvelle au plus tard. Alors impliquez votre voisin dés le départ, au stade de l’idée, avant même les plans, et surtout avant de déposer votre dossier en Mairie. Demandez-lui, non pas son autorisation, mais son avis tout simplement. Faites-lui part de vos besoins et pourquoi vous voulez bâtir cette construction. Y voit-il des inconvénients ? Envisagez ensemble les solutions si des objections sont levées. Et mettez-vous à sa place.
Faites-lui comprendre que vous n’attendez pas son aval (légalement, vous n’en avez pas besoin) mais que vous souhaitez de tout cœur que cela ne lui porte pas préjudice. Bref, il faut CO-MMU-NI-QUER.

Evidemment, vous avez peut-être à faire à ce genre de voisin qui ne veut rien entendre, qui s’oppose systématiquement à tout projet, qui vous dit à peine Bonjour, et qui cherche toujours la petite bête. Dites-vous que l’on arrive jamais à ce genre d’attitude sans avoir été échaudé par le passé. Il existe des gens qui ne respectent ni les lois ni leurs voisins. Alors quand on a vécu cela une fois, on devient méfiant, c’est normal. Donc si vous avez à faire à ce type de voisin réfractaire, faites tout-de-même cette démarche de communication, quitte à vous prendre un râteau. Si vous vous faites jeter, c’est vous qui aurez le rôle du gentil. Vous aurez fait ce qu’il y avait à faire. On ne pourra rien vous reprocher. Mais évitez à tous prix d’entrer en conflit. Votre voisin oppose un refus ferme et net, accompagné éventuellement de menaces à peine dissimulées ? Ne répondez pas. Faites profil bas. De toute façon, si vous n’êtes pas en contradiction avec les règlements, votre voisin ne pourra rien faire. Et celui-ci se rendra rapidement compte de son erreur et de sa bêtise.
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